Högriskpappren Hemfosa och Castellum

Hemfosa fastigheter (annonslänk) är mitt 12:e största innehav, detta trots att jag inte ökat i bolaget på över ett år. Kursen har nämligen stigit 45% sen dess. Den är dessutom kraftigt övervärderad och handlas till en (oförtjänt?) premie om 22%.

Varför är Hemfosa ett högriskpapper?

Jo visst de är verksamma inom samhällsfastigheter, skolor, polisstationer och sjukhus. Men skuldsättning är något som jag ogillar starkt. Hemfosas skuldsättning är 12,2x EBITDA (*) och räntetäckningsgraden är på 3,4. Deras målsättning är att ligga över 2,0.

37% av dess fastighetsbestånd är sekundära kontor. Det finns en risk att det blir hög vakansgrad här om konjunkturen viker av.

Kreditratingen är BB-. Skulle de tappa ett snäpp där skulle räntorna bli mycket högre. Det räcker med att en eller två kunder får problem eller att de gör en miss vid förvärv så kan utdelningen hotas.

Utdelningen ska enligt plan höjas med 10% per år. Så kommer det säkert att bli, om allt går enligt plan. Enligt mig har de inte nog mycket marginal ifall 2-3 oförutsedda negativa händelser inträffar.

Så därför har tanken väckts om jag ska avyttra hälften i Hemfosa och sätta dem i något annat bolag.

Än värre är det för sektorkollegan Castellum (annonslänk) som har en räntetäckningsgrad på 2,72  och skuld/EBITDA på 10,3 med inriktning kommersiella fastigheter. Även Castellum har växt med 40% på ett år och är mitt 4:e största innehav. Sen VD Henrik Saxborn tillträdde blev riskprofilen större. Saxborn vågade sig på stora affärer (därav belåningen) och tillväxten stegrade.

Visst är det lätt att växa 12-15% per år med lånade pengar. Det är en no-brainer. Vi får se om de två bolagen kan stå emot tidens prövningar. Jag hoppas självfallet det. Dubier finns.

Sen har vi ett lågränteläge och det ser ut att bestå år framöver. Det kanske rent av är korkat att inte låna för expansion. Varför inte likt tjuven utnyttja tillfället till expansion nu och sen minska belåningen då räntorna stiger?.

Kanske är jag en räddhare? Ska jag satsa allt på Hufvudstaden (annonslänk) och liknande bolag med välskötta balansräkningar. Hufvudstaden har en räntetäckningsgrad på 11,3 och A-klassad balansräkning. Mycket ska hända innan dess utdelning skulle vara hotad.

Själv är jag av åsikten att det är försent att börja förbättra balansräkningen i en recession. Snabbare än man kan ana, är vi där. Det är bättre att bränna krutet i recessionen. Fastigheterna kan vara "en aning" billigare då.

Beslut: Inte öka i Castellum eller Hemfosa i närtid.


(*) Känner till att skuldsättning/EBITDA inte är det bästa mätetalet för fastighetsbolag men det ger en fingervisning om hur stor skulden är.