Ett alternativ till Realty Income

Realty Income Corp (O) (affilatelänk) är väldigt populärt hos oss utdelningsinvesterare. Inte så konstigt då bolaget är ett skolboksexempel på ett lyckat utdelningscase. I 25 år har de höjt utdelningen ända sen de noterades 1994. Att de delar ut månadsvis ökat också populariteten.

Det här inlägget kommer att jämföra O med ett ganska likvärdigt bolag som ofta kommer i skymundan.

National Retail Properties (NNN) (affilatelänk) med det passande kortnamnet NNN är också förkortningen på dess verksamhet, triple-net lease, vilket innebär att hyresgästen själv står för renovering och andra kostnader för fastigheten under hyrestiden. Realty Income är också ett triple-net leasebolag. NNN har fastigheter i 48 av USA:s delstater.

De har över 400 hyresgäster och ingen hyresgäst bidrar med mer än 5,5% av totala försäljningen.

Kunderna har också bra kassaflöde, i snitt har hyresgästerna ett kassaflöde som är 3,6x hyran.

Största hyresgästerna är 7-eleven, mr car-wash och LA fitness.

Uthyrningsgraden är därmed god över tid. Just nu 99%

Jämförelse

	O	NNN
Fastighetstyper	82% retail, 11% industri, 4% kontor, 2% jordbruk	100% retail
Antal fastigheter	6000	3000
Värdering Pris/AFFO	22	20
DA	3,73	3,66
5 årig utdtillväxt (snitt)	4%	4%
FFO utdelningsandel	84%	80%
Trend utdelningsandel	Neutral	Neutral
År höjd utdelning	25	29
Nettoskuld/EBITDA	5,72	4,98
Rörelsemarginal	49%	61%
Rörelsemarginal trend	Neutral	Stigande
ROE	5,34%	7,18%
Pris mot bokfört värde	2,69x	2,52x
Konsensus	Outperform	Outperform
S&P Kreditrating	A-	BBB+
Totalavkastning snitt 25 år	16,4%	12,8%

Bolagsformen

Det här är REIT:ar. En speciell bolagsform i USA som innebär att de enligt lag måste dela ut det mesta av kassaflödet till oss stackars investerare i form av utdelning (distributions). Det innebär också att REIT:ar har högre skuldsättning än vanliga bolag eftersom de måste låna eller emittera nya aktier för att få in pengar.

Det är vanligtvis inget problem såvida bolaget är välskött. Det slutgiltiga beviset på det är att bolagen höjt sin utdelning genom kriser i +25 år.

Slutsats

Retail är väldigt osexigt och kallt generellt då man tänker på Amazonhotet och e-handeln i allmänhet. De här två bolagen har medvetet valt kunder som inte är hotade av detta. Restaurangbesök, gympass och tanka bilen är svåra att köpa/genomföra på amazon.com.

Realty Income är som sagt en populär aktie men det går att bredda sig en aning och jämföra O med andra bolag som NNN vid köp.

Det jag gillar med NNN jämfört med O är lägre utdelningsandel och lite bättre marginaler gällande procent och trend. Utdelningsökningen ligger på ca 4% i båda bolagen, det är lågt, men de är säkra pengar.

Realtys totalavkastning är lite bättre samt deras A-klassade balansräkning är ovanligt bland REIT:ar. Det kan också vara lite annorlunda riskprofil i O när de har lite mer bredd i fastigheterna. Å andra sidan är NNN expert på retail.

En viktig skillnad mellan O och NNN är att O bara har kunder med kreditrating medan NNN valt att inte välja dessa som kunder, vilket nödvändigtvis inte betyder högre risk. NNN kan istället ta ut högre hyra.

Realty delar ut varje månad och NNN de mer torrlagda månaderna februari, maj, augusti och november.

Jag tycker inte att det är ett lätt beslut men NNN vann på flest grönt. Även myntarpoängen ger NNN lite bättre betyg: O fick 3 och NNN fick 4.

Vill köpa båda men fastighetsbolag är rekorddyra just nu.

Vad tycker du?